不能买：这样的房屋能不能买？

　　今年以来，房价仍在持续不断上涨，惹得许多持币观望的人又忍不住掏钱购房，目前本所接待了一购房者的咨询。
　　该咨询者手持一份与南京某房屋置业有限公司签订的委托购房合同，及该房屋置业有限公司的企业法人营业执照复印件，该公司经营范围有房地产开发、房屋中介服务等。委托合同除房屋具体室号、面积、单价、预计交房期外还约定土地性质为工业，约定乙方（房屋置业有限公司）负责甲方能与南京某酿造公司签订单价和本委托合同一致的购房合同，该购房者已在该委托合同上签字并交了１万元的定金，现该房屋置业公司催促其尽快与南京某酿造公司签订购房合同，该房屋置业公司口头向该购房者介绍该房屋系存量房，所以不需要销售许可证，可以领取房屋产权证和土地证，只不过要变更为住宅用地需缴每半年５００元／平方米左右的出让金。

　　该购房者觉得现在的单价加上所谓５００元／平方米的土地出让金也比同地段附近的楼盘价低四五百元一平米，经济上划得来，反正买房自住，又不转让，暂时无产权证也无所谓的心理，签订了委托合同书，欲购买该房屋，临签订合同时毕竟要花六十多万元，想到律师事务所咨询，以求个心理安稳。

　　我们觉得该案非常有典型意义。即现在通过各种媒介的宣传，普遍的买房人多少有了法律常识，也有了一定的法律意识，在明知有法律风险时，由于对该风险可能造成的后果不能正确评估，在经济利益和法律风险博弈中经济利益多数占上风。

　　我们律师在针对这起咨询时首先针对该房屋置业公司的“存量房”不需要销售许可证的说法进行论证，政府允许不附条件可自由买卖的新房的是商品房，销售新商品房必须有销售许可证，存量商品房实质是一些基于种种原因暂未售出的房屋，存量商品房在房价和一段时期的税收上有优惠（现在已无税收的优惠），存量商品房也一定是有销售许可证。所以该房未取得销售许可证不是不需要，而是无法取得。国家设计销售许可证制度，实际上是政府替购房人把关，没有销售许可证就得靠自己把关，风险太大。其次该房屋依据我们从事法律实务的经验和对城区某些企业土地的运作模式，估计该房是该置业有限公司和酿造公司合作建房，且申报项目为办公综合楼，故土地性质仍为工业，因该房不能销售，故签订的购房契约无效，无法办理每套的产权证，即使通过诉讼，因该购房契约无效，并不能达到办理产权证的目的。置业公司为了维护自身利益，可能在和酿造公司的联建协议中约定类似条款，联建协议无效时，置业公司的投资转为酿造公司的借款，通过借款诉讼，确认酿造公司巨额借款不能归还的法律事实，通过法院强制执行，以房屋抵债的方式将房屋过户到自己名下，但并不能改变土地性质。亦不能过户到购房者的名下。

　　如果是酿造公司的集资房，因该户不符合集资条件，亦不能购买。至于交５００元／平方米土地出让金就可以改变土地性质的问题，建议到国土部门去认真核实。

　　很多购房人买了符合销售条件的商品房还产生了很多纠纷，何况这样充满风险的房，律师建议这样的房屋不能买，当然买不买得由买房人自己决定。

　　对于交了１万元定金，可以理直气壮地要求置业公司退还，因为置业公司介绍了标的（房屋）不能买卖，委托合同效力亦有委托，如不同意退，可通过投诉有关行政主管部门或到法院起诉，该购房者表示这太麻烦了，我们戏言，你买了这样的房屋可能麻烦更大。

　　杨永华，中文和法律双学位，江苏南京众盛律师事务所合伙人，注册主任，白下区政协委员。中华人民共和国南京出入境检验检疫局行风监督员。从事律师职业十多年。办理过数百件各种类型诉讼案件，担任多家企业、公司常年法律顾问。近期担任过南京航空航天大学诉讼代理人。近年来带领所内律师致力于中小型企业（公司）的法律服务，并形成本所专业特色。